Spesso capita di voler conoscere più a fondo la storia di un immobile: chi è il proprietario, in che modo è arrivato a possederlo e quanto è costato. Questo interesse può nascere da molteplici motivi, dalla semplice curiosità alla valutazione di un investimento, da questioni ereditarie a dispute legali. Qualunque sia la ragione, oggi, grazie alla tecnologia, è molto più semplice raccogliere informazioni dettagliate senza doversi recare personalmente presso gli uffici pubblici.
Da dove partire per scoprire la storia di un immobile?
Il primo passo, soprattutto se si conosce il nome del proprietario, è richiedere una visura catastale online. Questo documento permette di identificare gli immobili intestati a una persona fisica o giuridica, fornendo dati essenziali per orientarsi. Ottenerla è semplice: basta collegarsi a portali specializzati come EasyVisure, inserire pochi dati personali — nome, cognome, data di nascita o codice fiscale — ed in pochi minuti si riceve un elenco dettagliato degli immobili intestati, con la possibilità di limitare la ricerca per comune o provincia.
È importante sapere che la visura catastale online non ha valore probatorio e potrebbe presentare alcune discrepanze rispetto agli atti notarili. Tuttavia, rimane uno strumento fondamentale perché fornisce i riferimenti catastali — foglio, particella e subalterno — indispensabili per approfondire la ricerca e verificare l’intestazione corretta. Questi dati sono particolarmente utili per individuare eventuali errori, come quelli che si verificano nelle successioni non correttamente volturate.
Ottenere questi riferimenti è anche fondamentale per confrontare le informazioni ufficiali con la realtà fisica dell’immobile, soprattutto in contesti urbani, dove le modifiche catastali possono essere frequenti.
Una volta ottenuti i riferimenti catastali, cosa fare?
Con i riferimenti catastali alla mano, il passo successivo è richiedere una visura catastale storica. Questo documento traccia la storia della proprietà, indicando i vari intestatari nel tempo, le date dei passaggi di proprietà e le rispettive quote (piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà). In questo modo è possibile capire se l’immobile è stato ereditato, acquistato singolarmente o in comproprietà, oppure se ha subito modifiche tecniche come frazionamenti o fusioni.
La visura catastale storica è particolarmente utile per scoprire eventi rilevanti che hanno inciso sulla composizione dell’immobile o sulla sua titolarità, come il frazionamento di un appartamento originario in più unità abitative o la fusione di più particelle catastali in un unico corpo.
Va però sottolineato che la visura storica non chiarisce l’origine giuridica della proprietà né fornisce dati sul valore economico. Per questo è necessario un ulteriore approfondimento.
Il valore legale del patrimonio: la visura ipotecaria
A differenza della visura catastale, la visura ipotecaria raccoglie tutti gli atti registrati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari: compravendite, donazioni, successioni, ipoteche, pignoramenti e altri vincoli. In altre parole, questo documento è fondamentale per risalire all’atto notarile che ha formalizzato il passaggio di proprietà e per verificare l’eventuale presenza di gravami sull’immobile.
Ad esempio, se si sta valutando l’acquisto di un immobile ereditato, la visura ipotecaria aiuta a capire se sono presenti ipoteche o altri vincoli che potrebbero complicare la compravendita. Inoltre, consente di verificare se sull’immobile gravano pignoramenti o restrizioni che ne limitano l’uso o la vendita.
Questa visura, quindi, non solo permette di identificare chi ha venduto o donato l’immobile, ma anche di scoprire situazioni che potrebbero influenzare la gestione futura del bene.
L’atto di provenienza: il documento che completa il quadro
L’atto di provenienza è il documento notarile ufficiale che attesta il passaggio di proprietà ed è la fonte più completa per conoscere la storia giuridica dell’immobile. Riporta il prezzo dichiarato all’acquisto, le condizioni dell’accordo, eventuali servitù, usufrutti o vincoli, la descrizione catastale dettagliata e, in caso di successioni o donazioni, i dati sugli eredi e le quote di proprietà.
Per ottenerlo è necessario partire dai dati riportati nella visura ipotecaria, motivo per cui è importante seguire un percorso logico per raccogliere tutte le informazioni necessarie. Senza questi riferimenti, risalire all’atto notarile originario può risultare molto complesso o addirittura impossibile.
Avere a portata di mano questo documento permette di avere certezza legale sulla proprietà e di scoprire dettagli fondamentali che non emergono dalle visure catastali o ipotecarie, come il prezzo effettivamente pagato o le modalità di pagamento. In particolare, l’atto può rivelare clausole specifiche e vincoli particolari che condizionano l’uso dell’immobile, aspetti decisivi in caso di trattative o controversie.
